Rio de Janeiro: Negócios no porto – Revitalização da Área Portuária

Revitalização da zona portuária carioca também abre oportunidades para construtores e incorporadores habitacionais

Porto Maravilha - Rio de Janeiro - Simulação / Imagem: Divulgação

Desejada desde a década de 70, a revitalização da zona portuária do Rio está se tornando uma realidade. Certas obras que eram desacreditadas pela população, como a demolição do Elevado da Perimetral (4 km de extensão), estão dentro do cronograma inicialmente desenhado e têm causado toda uma reorganização do tráfego na região. Em substituição ao Elevado, será construída uma via paralela à Avenida Rodrigues Alves, aumentando a capacidade de tráfego em 50%, e dando nova vida ao portão de entrada da Cidade Maravilhosa.

Ao todo, serão mais de R$ 4 bilhões em obras de infraestrutura e manutenção, financiadas com recursos privados. A verba para tais obras é captada através da venda de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), valores mobiliários que funcionam como uma exceção aberta por uma prefeitura ou município para que sejam construídos imóveis acima do limite de ocupação previsto pelo zoneamento da região, em troca de um pagamento. O investidor que compra uma Cepac é, portanto, aquele que acredita no potencial de valorização da região e, por isso, antecipa a demanda por direitos de construção além do previsto no zoneamento. Os recursos captados com as Cepacs financiam o município, que os utiliza em obras públicas da mesma área.

O responsável pelas obras de infraestrutura é o Consórcio Porto Novo, uma parceria público-privada, criada pelas construtoras Odebrecht, Carioca e OAS. Foi criado também um outro consórcio, chamado Solace, formado pela REX (braço imobiliário do empresário Eike Batista), Odebrecht, Carioca e OAS, voltado para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários nos terrenos públicos.

“Estima-se que a população residente na
região cresça de 20 mil para
100 mil habitantes.
De olho nessas transformaçõesque envolvem cifras vultosas,
uma nova classe de investidores
emerge”

Prédios novos versus retrofits

O projeto econômico e urbano para a região portuária do Rio, denominado Porto Maravilha, tem dimensão internacional e remete a casos internacionais de sucesso, como foi visto em Buenos Aires, Baltimore, Barcelona, Hong Kong e Roterdã. Os pilares do projeto baseiam-se no estímulo ao comércio, à habitação e ao turismo. A experiência internacional provou que, para o reurbanismo funcionar, é crucial que haja habitação na região, por exemplo, pois centros comerciais tendem a ficar vazios nos fins de semana e à noite. Outro ponto importante é que a habitação é economicamente vantajosa, já que esta estimula o surgimento de restaurantes, bares, padarias, farmácias etc., ou seja, o comércio de vizinhança.

Em meio a esta transição de uma área anteriormente esquecida para um polo cultural, residencial e econômico, diversas classes de investidores miram “entrar” na região portuária. Empresas, como Tishman Spyer, Subsea 7, GVT e São Carlos, já começaram a se deslocar. Os alvos são terrenos para desenvolvimento de prédios de padrão triple A, ou aquisição e reforma de edifícios antigos (retrofit).

As oportunidades para o desenvolvimento de prédios novos são bastante escassas, pois, além de a maior parte das áreas “disponíveis” ser do Estado, a negociação das Cepacs, que vão permitir que uma empresa aumente o gabarito de um prédio, é restrita e pouco divulgada.

Uma alternativa que vem ganhando força é o investimento em retrofits, como é o caso da São Carlos, que adquiriu um edifício na Avenida Venezuela e irá certificá-lo com o selo Leed. Nos últimos anos houve um boom em recuperação de antigos edifícios. O retrofit é uma excelente ferramenta para a criação de valor em ativos comerciais. A reforma do edifico Serrador, por exemplo, ocupado pela EBX, fez com que o valor do imóvel quadruplicasse.

Oportunidades para Incorporadores e Construtores

Estima-se que, paralelamente ao interesse por áreas comerciais e para turismo, a população residente na região cresça de 20 mil para 100 mil habitantes. De olho nessas transformações que envolvem cifras vultosas, uma nova classe de investidores emerge. Diversas empresas estão em busca de imóveis para atender a demanda futura nessa região. Enquanto os poucos espaços disponíveis para grandes incorporações são disputados entre grandes empresas, um mundo de oportunidades aparece para construtores e incorporadores de pequeno e médio porte.

A oferta de imóveis já existentes constitui-se em sua maioria de sobrados, muitos desses em péssimo estado de conservação, quando não abandonados, ou com grandes entraves jurídicos. Para alguns, é justamente aí que se encontra a oportunidade de investimento. Apesar de suas limitações, a prefeitura está dando suporte para os investidores que pretendem reformar os antigos sobrados, através de isenções fiscais para obras e de IPTU. É necessário, contudo, ter grandes parceiros e bons contatos. Por exemplo, para contornar a escassez de mão de obra e custos inflacionados, tivemos que buscar parceiros fora do Rio, que tivessem equipe especializada e know-how de projetos desse porte. Por isso, contratamos a Construtora Ventura, com sede em Teresópolis -RJ, para fazer as obras de restauração de um imóvel.

Para construtores e incorporadores interessados em desenvolver projetos na região, ou mesmo em executar projetos de restauração, independentemente do porte da obra, é necessário conhecer a fundo a regulamentação e exigências para obras. Os órgãos públicos responsáveis pela fiscalização e emissão de licenças são a Secretaria de Urbanismo e o Patrimônio Cultural.

Phillip Trauer Lippi

Revista Construção e Mercado

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Destaques no texto feitos pelo Blog.



Categorias:Arquitetura | Urbanismo, Restaurações | Reformas, Retrofit, Reurbanização

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10 respostas

  1. Finalmente um projeto que contempla conceitos do urbanismo moderno, como o uso misto dos espaços (residencial + comercial), diversificação do comércio local e uso dos espaços 24hrs por dia.

    Enquanto isso, por aqui preferimos fazer consultas e plebiscitos a uma população doente, ultrapassada e sem fundamento técnico para decidir sobre intervenções urbanísticas na cidade. Porto Alegre vai se arrepender muito de refutar projetos como o Cais e o Pontal.

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  2. O Rio de Janeiro e São Paulo é o que temos de mais proximo de uma tentativa de chegar ao primeiro mundo, quando falamos de infraestrutura.
    E ainda estão bem longe, imagina nós?
    haha

    Ao menos estão tentando, com toda corrupção e bla bla bla, mas tentam.

    Aqui eles lavam a mão pra NÃO sair, e tem muita gente que bate palma, as vezes até aparecem aqui no blog pra comentar.

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  3. Essa idéia de separar o que é residencial, comercial ou industrial era a máxima da ordem, organização e disciplina dos militares durante o golpe. Finalmente essa idéia veio a baixo!

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  4. Muito interessante essa ideia de criar os CEPACs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), a questão é que no RJ eles foram todos comprados por um Banco estatal, a CEF. Ou seja, na verdade será o dinheiro público de todos os brasileiros, provavelmente liberados através de influência política, que estará financiando essas obras no porto do Rio.

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    • A CEF esta participando como investidora. Ela comprou o CEPAC a um preço X e vai vender a Y para as construtoras, que irão precisar do CEPAC para construir os prédios.

      Ou seja, tem a expectativa de ganhar muito dinheiro….

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  5. Enquanto no RJ e no resto do mundo destroem vias elevadas, que claramente degradam a cidade, Porto Alegre quer construir pelo menos mais cinco viadutos que não vão resolver os congestionamentos.

    Eu gostaria de saber quem é que ganha com isso, além das empreiteiras.

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    • Elevada é uma coisa e viaduto ou passagem de nível é outra, bem diferente e muito necessário.

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      • Aliás, sou tão contrário a existência dessas elevadas que já propus a derrubada da elevada da Conceição, na região da rodoviária em Poa, e sua substituição por um túnel.

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    • So que realmente afasta o desenvolvimento no local, de investimentos residenciais,e comerciais..

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