Os lançamentos imobiliários nas nossas cidades são assustadoramente semelhantes.
O Plano Diretor é o instrumento básico de definição do modelo de desenvolvimento de um Município. Ele estabelece diretrizes e estratégias para a execução de planos, programas e projetos, buscando enfatizar a participação popular, a sustentabilidade econômica, social e ambiental. Mas sua influencia sob a cidade vai muito além do que se imagina: ele acaba influenciando fortemente o volume e a forma de toda nova edificação.
Nas cidades cada vez mais cresce a demanda por unidades habitacionais, principalmente em zonas já consolidadas. No entanto, com as restrições do plano sobre os terrenos o mercado tem dificuldade para atender esta demanda, com o efeito resultante do aumento dos preços dos terrenos. Os construtores, assim, na intenção de diluir o custo do terreno ao máximo, quase sempre acabam optando por esgotar o seu potencial construtivo estabelecido. É exatamente nesse ponto que o Plano Diretor praticamente assume o papel de Arquiteto, “desenhando” o empreendimento com seu conjunto de normas.
Isso ajuda a explicar porque muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.
Segundo o Plano Diretor Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) de Porto Alegre, os recuos para ajardinamento obrigatórios delimitam áreas destinadas a assegurar predominância dos elementos naturais sobre os de construção, na tentativa de valorizar a paisagem urbana nas áreas residenciais. Mas ao afastarmos os edifícios das calçadas, na tentativa de liberarmos o solo para áreas de lazer, acabamos gerando áreas condominiais inutilizadas. Com pouco, ou nenhum uso da frente dos empreendimentos, as calçadas ficam sem vida. O último passo é a construção de cercas para os edifícios se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua.
“Isso ajuda a explicar porque muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.”
No que tange a volumetria, nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual nem sempre é vantajoso atingir o limite máximo permitido no terreno. Para atingir grandes alturas em muitos casos seria necessário construir uma edificação estreita demais para que conseguisse simultaneamente respeitar os afastamentos.
Em Porto Alegre, os recuos de frente, lateral e de fundos, para os prédios que ultrapassarem os limites máximos previstos para construção na divisa, devem ser livres de construção e variam entre 18% a 25% da altura da edificação, garantido um mínimo de 3 metros de afastamento das divisas. Quando a edificação for constituída de dois ou mais volumes distintos, os afastamentos serão medidos em função da altura de cada volume, com relação ao trecho da divisa que lhe corresponder (conforme figura abaixo).
Recuos determinados pelo Plano Diretor de Porto Alegre
Recuos determinados pelo Plano Diretor de Porto Alegre
O plano faz com que a cidade perca uma boa oportunidade de tornar as ruas um espaço ativo e agradável. Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros fica difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, pois é a continuidade das lojas e sua proximidade com o pedestre que realmente agregam valor comercial, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso – replicada nos shopping centers do mundo inteiro.
Se mesmo assim o incorporador desejar aproveitar o térreo, o PDDUA trará outro incentivo contrário, pois se forem construídas somente áreas condominiais (como hall de entrada, portaria e salão de festas) ela não será contabilizada nas áreas “adensáveis”, que entram na conta da área máxima que pode ser construída para um determinado terreno. Se o incorporador construir uma loja de 100m² no térreo ele estará abrindo mão da possibilidade de construir um apartamento com os mesmos 100m² em um andar mais alto: com as calçadas já vazias de pedestres é rápida a sua decisão em eliminar a loja.
Existe ainda um incentivo forte na construção de estacionamentos, que além de vagas serem exigidas para todos os apartamentos (mesmo se tiverem 50m²) são considerados como áreas “isentas”, ou seja, não contam na área construída, podendo o incorporador construir uma garagem do tamanho que ele desejar. Incorporadoras frequentemente acabam utilizando esse benefício para agregar valor às unidades, resultando em carros ocupando a boa parte do térreo dos edifícios. Isso se torna um grande incentivo ao uso do carro e a uma consequente exclusão urbana, desestimulando ainda mais o uso da calçada.
Nas torres predominam soluções arquitetônicas padronizadas, novamente buscando o melhor aproveitamento do potencial construtivo em virtude da forma com que ele é contabilizado. Se sacadas forem construídas abertas ou totalmente envidraçadas com até 2,50m de profundidade e vinculadas à área social do apartamento elas não contam como área adensável, normalmente sendo vendidas como “área privativa” ao consumidor. Isso também explica porque é raro encontrar sacadas junto aos dormitórios, pois nesse caso elas seriam computadas na área construída do edifício.
Soluções diferenciadas como rasgos verticais nas fachadas ou panos de vidros, estão cada vez mais complicados de projetar, não por dificuldades construtivas mas pelas instruções de combate ao incêndio do Corpo de Bombeiros. Segundo essas regras não é permitido ter nenhuma abertura entre pavimentos com distância inferior a 1,20m. Ou seja, para executar um pano de vidro é necessário construir uma mureta que, somada à espessura da estrutura alcance essa distância mínima, impossibilitando o conceito e, por exemplo, um vidro do piso ao teto. Por mais que desejamos assegurar a segurança das edificações Porto Alegre é uma das únicas cidades no mundo a aplicar essa norma, já que não é claro o benefício que ela traz na segurança em caso de incêndios.
Claro que existem outros motivos pelos quais os empreendimentos sejam tão semelhantes: soluções de engenharia tentam concentrar as áreas “molhadas” como cozinha, lavanderia e banheiros na mesma área da planta. Os costumes dos consumidores locais também norteiam uma série de decisões dos projetos, e plantas de empreendimentos que tiveram grande aprovação dos consumidores também são usadas como referência para novos empreendimentos.
Mas o papel do Plano Diretor deveria ser diferente. Ele deveria incentivar a diversidade das edificações para que cada nova construção pudesse inovar nas soluções arquitetônicas e construtivas. Arquitetos deveriam ter mais opções, não menos, para que possam interferir na paisagem de forma diversa e heterogênea, oferecendo opções diferentes para cidadãos diferentes e assim qualificando o espaço como um todo.
Por Rodrigo Petersen 9 de dezembro de 2014
Categorias:Arquitetura | Urbanismo, Plano Diretor
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Santa Catarina é desenvolvidinha (só tem cidades pequenas), mas por outro lado aquele estado continua tendo bem menos infraestrutura que o RS.
Estradas, trânsito, abastecimento de água precaríssimo, abastecimento de luz precaríssimo Em Camboriu, e também na capital Floripa, falta água e falta luz seriamente no verão e na época de festas (tá certo que a Floripa dobra de tamanho, mas Tramandaí e Capão, por exemplo, passam de 40 mil a 400 mil pessoas nas festas, e não têm um décimo dos problemas que SC tem).
Ano passado faltou luz e água em TODO o feriaão de fim de ano. Os turistas começaram a ir embora antes da hora.
E não foi um fato isolado: vive acontecendo apagões de água e luz em Floripa.
Outra: compara a grande malha viária que tempos no nosso “pobre” litoral, e compara com as praias de SC.
Olha o parto que é ir do Centro para Canasvieiras. E olha todo o aparato de estradas para ir para ir pras nossas.
Olha a infra das praias deles – todas.
Olha a infra da serra pobre deles.
Mais: olha se SC faz um grande festival música no verão de suas famosas praias. Quem produz esse festival são os gaúchos, e no nome do grande evento de verão das lindas praias catarineses se chama ………. Atlântida.
Não adianta, mesmo com 30 anos de “decadência” do RS, e mesmo com sua condição de desenvolvidinha, SC continua bem atrás em termos de infraestrutura.
Aquele estado tem suas belezas, sim, mas suas praias, sua capital e suas áreas turísticas são bem precárias.
Se eu quero curtir praia, vou pras nossas, que têm muito mais conforto – e o que mais gosto: nossas praias tem muito mais verde. As cidades de nossas praias são mais agradáveis.
E se por acaso eu quero uma praia mais paradisíaca, nunca que vou pegar 12 horas de estrada pra ir pra SC. Parto direto pro Rio, pro Sudeste ou Nordeste. Com antecedência se compra passagem barata, e não sai mais oneroso do que ir pra Santa.
Bom, e pra serra nem se fala. SERRA mesmo em SC é a subida do Rio do Rastro. Que é maravlhosa, sim. Porque seus outros lugares famosos de frio já são praticamente planalto. São bem sem graça as estradas na região de São Joaquim e etc, é tudo bem plano lá em cima.
Ademais, se não tiver frio, não há o que se fazer lá em cima. A não ser que se queira fazer programas no mato, aí é válido.
E recomendo que conheçam São Joaquim. A cidade é feia, porbre, deprimente, cheia de buracos… Bem diferente das cidadezinhas bonitas de outras regiões de SC.
Resumindo… SC pode ter números macroeconômicos bons. Mas nas coisas práticas e palpáveis, SC está longe do Paraná e do Rio Grande do Sul.
Concordo 100% com este comentário.
O problema aqui, ao menos no litoral, é que “temos praias lindas, só isso já tá bom”. É o pensamento corrente! Daí não tem como melhorar MESMO.
E a serra então, uma das maiores oportunidades perdidas que já vi na vida. Trabalhei um tempo com prefeitos da região em uma pesquisa para oportunidades de desenvolvimento relacionado ao turismo (pousadas familiares, restaurantes locais, etc, tudo aquilo que começou devagar em Gramado à 40 anos atrás e hoje faz dela o que é) e a INVARIÁVEL reação da MAIORIA do povo local era: “Turista incomoda! Não queremos!”.
Então, acho que é merecido o atraso. É muito burrice concentrada.
Bom, nesse o caso a cupa é dos catarinos, que não botam seus nativos no MPF…
Ah, então.. eu não posso entrar no detalhe de méritos e afins que faz as posições de poder público e privado estarem em boa parte nas mãos de não-nativos, senão a coisa pega fogo por aqui.
Mas isso não exclui o fato de que quem mais emperra as coisas aqui é gaúcho… e eu sou gaúcho, e escuto coisas tipo “para um gaúcho tu é gente fina!” e afins, em uma frequencia bem grande.
Eduardo Alves fala: “Agora, vocês acham que Porto Alegrense é burro, retrógrado? Vem pra Florianópolis pra ver o quanto pode ser pior.”
Como é em Florianopolis ?
Só para jogar mais lenha, o povo catarinense quer que a coisa avance, quer uma cidade melhor, mais viva. Vocês sabem quem trava tudo?
Gaúchos, por incrível que pareça. O MPF só tem gaúcho, tá cheio de juiz aposentado morando aqui que trava toda e qualquer nova obra, mesmo que seja pública… por isso o povo aqui não gosta muito de gaúcho.
Excelente texto! Mas faltou incluir a falta de criatividade e visão das construtoras em modificar esse panorama, ser participante da rua, do bairro. E para os consumidores falta cultura de entender que ele não precisa se deslocar para outras áreas para interagir, sair dessa alienação do ‘trinômio do capeta’ condomínio fechado-carro-shoppings, e perceber que a vida pode/deve acontecer na sua rua, na frente da sua unidade habitacional.
Exatamente! Vai muito também do estilo de vida das pessoas!
Concordo que nosso plano diretor precise ser atualizado e revisado de maneira técnica e séria. Porém acho as construtoras não são nem um pouco inocentes… dava pra fazer coisas beeeeem melhores por aqui. Acredito que só contratem arquitetos pra assinarem as obras, isso só pode ser projetado por engenheiros.
Algum regramento para as construções certamente é necessário porque senão,pela lei econômica da maximização dos lucros, chegaríamos ao ponto de ter vielas medievais no lugar das atuais ruas, ladeadas por espigões com 15 andares. E é claro que estas unidades encontrariam seus clientes. A cidade assim construída seria insana e se voltaria contra os moradores.
Em todos os artigos que tenho lido sobre urbanismo,invariavelmente produzidos por profissionais do ramo, vê-se forte viés relacionado com os pontos de vista dos construtores e incorporadores. Isto é compreensível pois são os principais empregadores ou tomadores de serviço destes profissionais.
Eu ,como típico antigo morador em residência baixa do bairro Petrópolis, bairro residencial com tradicionais construções baixas, sofro há décadas o desrespeito e a violência que os construtores aplicam contra os moradores estabelecidos,em primeiro momento asfixiando as casas baixas e depois os demais moradores, com espigões cada vez mais altos, através do aliciamento e da cooptação de agentes públicos e urdimento de manobras para alterar os regimes urbanísticos dos bairros segundo os seus interesses. Raras vezes escuto voz afirmando que são os moradores os donos do espaço territorial onde vivem e que são eles que devem decidir sobre o desenho do bairro, e não o sindicatos imobiliários.
Perdão, mas não existem espigões em Porto Alegre.
Então chamemo-los de pombais.
Esta errado. A legislação não impede nada, só restringe a altura e coisas normais.
O que impede é que as construtoras preferem fazer o basicão e lucrar mais. Já vi muito projeto sendo depenado (incluindo o cais do porto), pra “economizar”.
Impede e muito, exatamente como ele colocou no artigo. Um bairro como a cidade baixa (prédios colados uns nos outros e próximos da calçada) simplesmente não pode ser construído salvo algumas regiões (centro histórico por exemplo).
Ou com projetos especiais, claro, mas daí é para os amigos do rei.
Isso sim, mas a limitação que o Gilberto se refere (arquitetura igual) é pela falta de gasto das construtoras.
Esse Rodrigo autor é filho do Prof. Raul da PUCRS? Bom professor hehe
EXCELENTE TEXTO!
“Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros fica difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, pois é a continuidade das lojas e sua proximidade com o pedestre que realmente agregam valor comercial, facilitando o acesso e a leitura das vitrines.”
Basta olhar bairros como Cidade Baixa, Bom Fim e Moinhos, que são os mais “vivos” da cidade. Os três possuem edificações baixas, próximas à calçada, com espaços comerciais no térreo e calçadas largas. Naturalmente, atraíram lojas, bares, cafés e restaurantes e onde mais se vê o uso de bicicletas.
Existe um erro nesse artigo. O Plano diretor de Porto Alegre incentiva a “base torre”, permite que ate determinada altura, os prédio sejam colados nas divisas. Na prática o recuo frontal de jardim permite estacionamento na frente, o que e bom para o uso comercial, e calçadas aparentemente mais largas. Quanto a volumetria ser similar, Paris inteira e similar e é linda, o problema m parece a mediocridade dos gestores das construtoras. Nada explica o que a OAS está fazendo no Humaitá
Bom ponto sobre o estacionamento, mas uma das críticas dele é exatamente que o plano estimula a usar todo espaço livre para esse fim…
Um exemplo de via construída como o autor do defende é a Avenida Farrapos, que é uma via projetada, e foi executada sem recuos frontais e laterais, todos os prédios grudados e com bases comerciais, e sem jardins.
Verdade, e floresceu por muito tempo até a queda da região… e mesmo assim ainda é a melhorzinha por ali.
No litoral os prédios são bem melhores… mas os prédios das construtoras daqui são caros como na Noruega com design soviético dos anos 60 (só com janelas menores pra baratear…). O pessoal tem um medo infantil do BR virar comunista…então pra dar corda a paranoia pode ser incentiva pelos projetos desses prédios
Eu já andei por países que faziam parte do bloco comunista e encontro muita semelhança entre os prédios novos de PoA os os prédios que vi nesses países.
“...Porto Alegre é uma das únicas cidades no mundo a aplicar essa norma, já que não é claro o benefício que ela traz na segurança em caso de incêndios.”
Enquanto nos mantermos a brincar de “Somos mais sábios que o mundo inteiro junto” e engessar a cidade com regras e regulamentações pra tudo, enquanto o Poder Municipal ficar fazendo essas leis determinando tudo o que a iniciativa privada pode ou não fazer, estaremos condenados ao atraso.
Concordo em partes, se não houver nenhum tipo fiscalização por parte do poder público quantas Boates Kiss não teremos por aí?
Sim sim, normas mínimas que garantam a segurança das pessoas devem ser impostas, mas daí a fazer uma bíblia de regulamentações é outra coisa.
A boite Kiss é mais um caso de não cumprimento de normas de segurança mínima do que de fiscalização. A boite tinha já o Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, que havia sido concedido pelo Corpo de Bombeiros à empresa em agosto de 2009.
Pergunta-se, por que só em Porto Alegre, meu nem no extremo Norte do país rola isto. Isto é conluio entre construtoras gananciosas e arquitetos sem talento além de administradores públicos medíocres, que preferem criar e recriar Porto Alegre como cidade com ares e perfil de atraso “coerente” (para estes murrinhas) com o retrocesso daquela que já foi a grande capital do Sul.
O Haddad propôs mudanças nesse sentido em São Paulo. Ele está sendo duramente criticado por isso e por outros avanços que tem imprimido na maior cidade do Brasil. É assim mesmo. Pena que aqui não temos governantes com culhões para enfrentar os críticos que sempre existirão, em Porto Alegre os governantes querem sempre agradar a todos.
É aquele argumento do tipo “tô pagando, o terreno é meu, faço o que eu quero”. Mas em uma cidade, isso não existe. Cada espaço depende do outro, criando ambientes que atraem ou repulsam pessoas, outras construções, demandam certa infraestrutura, mais ou menos segurança…
Em qualquer lugar do mundo no qual os afastamentos são relaxados desde que se faça o uso comercial da fachada/primeiros pavimentos, temos cidades vivas, com pessoas andando nas calçadas, pequeno comércio com lojas, restaurantes, etc trazendo mais segurança e crescimento.
E isso não é questão de opinião, é fato.
Roma, Nova Iorque, Lisboa, Paris, Firenze, Madrid, Barcelona, Chicago, Buenos Aires, Montevideo, Santiago do Chile, os exemplos são tantos.
Mas não, no Brasil, “sabemos mais”… mas porque este pretenso “saber mais” se traduz em uma cidade pior? Não faz sentido, não?
Ou será que na verdade, somos burros? Somos tão preocupados em “não deixar o empresário malvadão ter lucro (supremo dos horrores! Alguém que não seja eu ganhando dinheiro! Não deixa! Não deixa!)”, que travamos qualquer boa idéia já PROVADA em TODOS os lugares do mundo que a adotaram (de novo, é fato: essa idéia não está sujeita a ser aprovada ou não pela sua ignorância da vida, ela FUNCIONA), que simplesmente por sermos burros, tornamos nossas cidades piores?
Agora, vocês acham que Porto Alegrense é burro, retrógrado? Vem pra Florianópolis pra ver o quanto pode ser pior.
Como é em Florianopolis ?
O principal problema aqui, é que só se fala, fala, fala, e nada se faz. Nem aeroporto decente temos. Não se pode criar espaços para a população porque o MPF não deixa. Não se pode basicamente, fazer nada fora do padrão, é uma cidade fora as praias, bem medíocre.
“… aumento dos preços dos terrenos. Os construtores, assim, na intenção de diluir o custo do terreno ao máximo…”
É, na real não achei o artigo completo. Ele menciona além do preço do terreno as restrições de altura e recuo (honestamente acho que isso sim é o que encarece) além de mão de obra encarecendo, etc.
E mesmo assim temos preços exorbitantes. Imagina se fosse mais caro ainda?