Você sabe o que é “especulação imobiliária”?

O Caos Planejado, excelente site/blog que enfoca o urbanismo e arquitetura, nos traz esta belíssima matéria sobre o conceito de Especulação Imobiliária. O que é isso ? Você sabe ?

Como a matéria é super extensa, publicamos parte dela aqui no Porto Imagem, com o link para lê-la de forma integral no final. 

Vale a pena.  

O texto é de Anthony Ling, arquiteto e urbanista, e foi publicado originalmente em 16/05/2014.

Gilberto Simon

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A especulação imobiliária é definitivamente a maior vilã apontada por aqueles que hoje estudam, habitam ou simplesmente se interessam por cidades. Ela recebe a culpa de praticamente todos os problemas urbanos: se a cidade é muito densa, se é pouco densa, se tem tem muito trânsito, se é muito cara, se a política municipal é corrupta, se pobres são excluídos às periferias, se empresas lucram com investimentos públicos, se a infraestrutura pública está ociosa, se o patrimônio histórico é destruído, se prédios transformam o visual da cidade, se favelas são incendiadas. A lista é interminável.

Edifícios esmagando casas: um uso equivocado do termo “especulação imobiliária”

Edifícios esmagando casas: um uso equivocado do termo “especulação imobiliária”

Ítalo Calvino, ao descrever a atividade de forma satírica no seu livro “Especulação Imobiliária” colocou o personagem do especulador Sr. Caisotti como um esperto, sem educação e sem escrúpulos de transformar as históricas cidades italianas em infernais selvas de pedra com temas comerciais. No entanto, é muito raro encontrar um interlocutor – mesmo o próprio Ítalo Calvino – que sabe explicar exatamente o que significa especulação imobiliária, apesar de apontá-la como a causa de um determinado problema. Assim nasce o bode expiatório perfeito: um termo pouco compreendido, amplamente aceito como um argumento válido e que conclui com pouco esforço a origem de problemas urbanos complexos.

Eu normalmente não gosto de discorrer sobre o significado de termos, mas o uso deste se tornou tão amplo, tão mal utilizado e, ainda, concluindo problemas longe de estarem resolvidos, que achei essencial tornar o assunto mais claro. O uso indiscriminado de “especulação imobiliária” para os problemas da cidade se torna extremamente prejudicial para um debate sério e racional sobre urbanismo.

O que significa?

Especular nada mais é do que uma aposta, um “chute”, com risco de estar errado, de um determinado resultado, um termo que usamos no nosso dia a dia com certa frequência. Diz a manchete de uma reportagem sobre algumas apostas (provavelmente não envolvendo dinheiro, mas não necessariamente) em relação à futura posição de um técnico de um time de futebol:

“Dado Cavalcanti desmente especulações e descarta saída do time do Paraná”

Um uso natural e correto da palavra dentro do seu contexto, grifos meus.

Quando se usa o termo para investimentos seu significado se torna um pouco mais preciso, mas não perde sua essência. Um especulador é aquele investidor que compra um determinado recurso apostando no seu valor futuro, seja qual ele for: uma commodity, ações de uma empresa, moeda ou, enfim, imóveis. Quando “aplicamos” em ações de empresas na bolsa de valores estamos, em essência, sendo especuladores: na maioria das vezes não se espera obter lucro a partir dos pequenos dividendos nem mesmo ajudar a aumentar o valor delas envolvendo-se nos assuntos da empresa, mas simplesmente esperar que seu valor aumente para que elas sejam, no futuro, vendidas com lucro. Novamente: uma aposta no valor futuro, sem qualquer tipo de ação sobre o recurso, com risco de estar errado.

Apesar de bem intencionadas, as donas desta escola de música não sabem o que é “especulação imobiliária”

Apesar de bem intencionadas, as donas desta escola de música não sabem o que é “especulação imobiliária”

Apesar de bem intencionadas, as donas desta escola de música não sabem o que é “especulação imobiliária”

Alguém que especula em ativos imobiliários, ou apenas “especulador imobiliário”, é, assim, aquele que aposta no valor futuro de um determinado imóvel, desde uma sala comercial até um terreno vazio, sem intenção de utilizá-lo para nenhuma finalidade específica. Um especulador imobiliário pode até apostar na desvalorização de um imóvel através de um contrato futuro, mas essa situação é pouco usual. A forma mais comum de especulação imobiliária é a de comprar um imóvel na esperança da sua valorização, para vendê-lo no futuro com lucro.

Vale lembrar que é muito comum confundir “especulador imobiliário” com “incorporador imobiliário”. No desenho acima vemos um grande edifício esmagando casinhas com a legenda “especulação imobiliária”. No entanto, o especulador apenas espera e nada constrói, sendo esta a atividade do incorporador. Especuladores podem, no entanto, investir em parte de um empreendimento (podem especular em apartamentos “na planta”, por exemplo), para tentar vendê-los no futuro.

Clique aqui para continuar lendo a matéria, no site CAOS PLANEJADO.



Categorias:Arquitetura | Urbanismo, Imóveis

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22 respostas

  1. Precisa de tese pra explicar o óbvio?
    Especulador é um atravessador. E como em qualquer mercado, atravessadores inflam o preço final, afinal eles tem que tirar a parte deles.

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  2. Anthony Ling é tipo uma Marina Silva, diz defender novos conceitos, e no fundo prega a boa e velha anarquia de mercado.

    E vamos dar uma olhada no Lattes das pessoas antes de tratar como especialistas, por favor

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  3. Papo furado para defender o indefensável.

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  4. É coisa dos empresários bobos malvados e ponto final.
    hahaha

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  5. Especulação imobiliária foi o que eu fiz alguns anos atrás. Comprei um imóvel na planta no Bom Fim, depósito pequeno e prestações, e aí, alguns meses antes da obra ser terminada e antes de ter que pedir financiamento, vendi por mais de 50% a mais do preço original. Quem tem dinheiro de verdade, faz isso em escala industrial e fica rico rapidinho.

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    • Mas por acaso não é a especulação imobiliária que fomenta o mercado e os incorporadores se valem disso para erguer mais e mais prédios? Hoje já se vê prédios comerciais em início de construção com placas de ALUGA-SE!!

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  6. E o caso do terreno da “antiga Avipal”, que na verdade pertence à Melnick Even. Não seria especulação? A construtora não demonstrou nenhuma intenção de lançar um empreendimento no local.

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    • “Não demonstrou nenhuma intenção”?

      As construtoras compram vários terrenos, e obviamente não podem construir em todos ao mesmo tempo. Pode levar anos até a construtora chegar a poder investir num empreendimento num certo terreno. Pode ter certeza que, sendo um peso morto na contabilidade (pois é dinheiro gasto e paga IPTU), todo terreno de propriedade de uma construtora é uma real intenção de construir algo dentro de alguns anos.

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      • E onde fica a questão do mérito nessa terra ociosa? Aliás, quem definiu que alguns nascem tendo direito a um pedaço de chão e outros não?

        Declaro então que eu tenho direito a explorar o terreno da antiga Avipal em 2025. Por quê? Porque tenho mérito, sou pós-graduando na federal, sempre estudei em escola pública, enfim, sou semi-foda. Não tão foda para ser um Stevie Jobs, mas acho que, no meu código pessoal e subjetivo de mérito, um terreninho do tamanho desse da Avipal está bom para eu construir o meu império “libertário”. Que tal? Mereço porque mereço e pronto, porque é um dogma.

        Me inspirei na escrita-maldita do Juremir Machado agora, que tal?

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      • Já me adiantando, o que quero dizer é que não existe claramente uma definição de mérito. E mérito, caso fosse possível medir facilmente, permitiria julgar de forma objetiva se o terreno da Melnick-Even deveria ou não ter a posse transferida para os ocupantes. Nem na nossa Constituição não existe uma fronteira clara do mérito.

        Vou criar um modelinho de mérito aqui:

        1. Patrimônio inicial: o mérito será inversamente proporcional ao patrimônio familiar;
        2. Educação: em concursos para ingresso em instituições de ensino, a nota final do concursando será ponderada por um fator inversamente proporcional ao investimento familiar em sua educação de acesso não-universal. Ou seja, se eu meus pais empregaram 10000 reais em educação, terei uma penalização em relação a quem investiu zero, pois o meu mérito ficou comprometido pelo “empurrãozinho”.

        E assim vai, posso estabelecer todo um sistema moral de mérito que seja coerente, mas invocaria a ira dos libertários. Ou seja, o mérito propagado pelos discursos libertários carece de definição formal e é falho sob diversos pontos de vista éticos. Enfim, a moral libertária só serve aos libertários. Fica difícil angariar adeptos que não usufruam das mesmas condições iniciais. É muito fácil defender o libertarianismo quando se é herdeiro, quando se é fidalgo.

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      • Semiografo,

        Eu não sou libertário mas eu acho que você distorceu a definição do libertarianismo, no meu ponto de vista.

        Meus pais saíram da miséria a ponto de não ter dinheiro para comprar azeite e hoje são classe média. Tudo isso conquistado com esforço e dedicação. Sem receber qualquer ajuda do governo. Eu não sou afortunado ou tive um empurrãozinho porque eu passei por tudo isso junto com eles. Hoje eu estudo numa universidade federal mas nunca fiz qualquer cursinho ou coisa do tipo. Tive de me esforçar muito pra entrar na faculdade.

        Eu acho que a questão não é nascer em berço de ouro ou rotular as pessoas em grupos, mas sim, valorizar o esforço individual de cada um, isso não significa não ajudar quem mais precisa, mas também não é carregar no colo, que é o que acontece hoje em dia.

        As pessoas recebem ajuda, mas não se esforçam nada pra melhorar e acham que tem DIREITO a cada vez mais ajuda dando n justificativas.

        O sentido mais real de libertarianismo no Brasil, ao meu ver, é garantir a liberdade de cada indivíduo escolher seu próprio caminho e vencer com seus PRÓPRIOS méritos.

        Mas esse é o meu ponto de vista, só pra deixar claro.

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  7. O autor enrola e não explica nada. A especulação imobiliária é o seguinte:

    Um imóvel em um dado lugar tem um preço devido ao seu entorno, ao mudar o entorno, ele muda de preço, simples! Então se o cara compra um apartamento com vista para uma praça, ele espera que essa praça não seja destruída para se construir outro prédio, retirando a sua vista e sua praça.

    Se o cara compra uma casa em um bairro onde só tem casa, ele espera que não se construam torres ao lado de sua casa, transformando sua habitação em uma caverna escura e úmida.

    O que a especulação imobiliária faz é construir em lugares valorizados, desvalorizando todos os demais imóveis ao redor. Uma vez comprado o seu imóvel, ninguém quer perder seu investimento.

    http://www.itatiaia.com.br/noticia/excesso-de-construcoes-gera-desvalorizacao-de-imoveis-na-zona-sul-da-capital

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    • Achei brilhante a explicação dele. A tua é o mesmo beabá de sempre, sem profundidade.
      Por acaso tu leu toda a matéria ?

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      • Eu li o trecho que vc colocou no blog. Essa explicação até parece coisa do Sul21 que fica vários parágrafos tentando definir uma palavra. Só faltou a pesquisa etimológica.

        Sobre o beabá, é para ser isso mesmo, a minha explicação é para ser tão simples quanto um beabá. Há algum erro na minha explicação além de ser simples?

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        • A matéria, feita por um especialista na área, arquiteto, justamente tenta explicar sem preconceitos (literalmente falando) essa questão. Se tu leu só o trecho que postei no Blog, não leu nem 1/4 da matéria. Sugiro ler toda.
          A questão é bem complexa e ele se propõe a explicar de verdade.
          Parece que tu não gosta de estudos e simplesmente ja tem uma ideia pre formada na cabeça e não quer se aprofundar. Mas, cada um cada um.

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      • Tenho um amigo cujos pais moram em uma casa nas imediações do Petrópolis. Eles tinham privacidade no pátio, mas hoje a casa é cercaca por edifícios. Provavelmente, as construtoras já devem ter procurado os donos oferecendo uma merreca porque “veja bem, sua casa não pega sol e está cercada por prédios, não vale nada”.

        Especulação na bolsa não é algo ruim, pois é o que mantém a liquidez dos ativos. Na economia real, no entanto, tem uma série de implicações éticas e pode sim ser condenável.

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      • Sim, acabei de ler toda. Ele tenta explicar como funciona o mercado imobiliário mas não toca nos pontos que eu citei, que é como eu entendo e como acredito que a maioria das pessoas entende. E no final, para não dizer que estou mentido ele diz que o termo correto é “rent-seeking”, “corporativismo” ou “mercantilismo”.

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      • Gilberto, o “estudo” que você apresentou não estuda o problema, apenas a define os termos.

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      • Discurso básico de um “libertário” “meritocrata”.
        http://www.libertarianismo.org/index.php/author/anthony-ling/

        Desculpe aí, pessoal, mas não dá para evitar um ad hominem de vez em quando. O que eu vou dizer?

        http://www.imil.org.br/author/anthony-ling/
        “Formou-se Arquiteto e Urbanista na Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Atualmente trabalha com o arquiteto Isay Weinfeld, em São Paulo. Dedicou-se ao estudo de direito e economia, enquanto associado do Instituto de Estudos Empresariais (IEE), e aplica tais conhecimentos para entender o funcionamento das cidades. Fundou o grupo de ativismo Estudantes Pela Liberdade e colaborou nas iniciativas do Seasteading Institute, Blueseed e Future Cities Development. Escreve no blog “Rendering Freedom” sobre arquitetura, urbanismo, economia e cultura.”

        Pesquisando o seu nome no Google, ele está ligado a vários desses sites “libertários”, um termo na moda nos últimos anos aqui no Brasil para se referir a um liberalismo sem ética social, embora o termo se refira a um debate mais amplo na filosofia. Os libertários são tão radicais quanto o radicalismo do PSTU, porém no outro extremo do espectro político.

        Acho que eu me situo no centro-esquerda-transversal. Em outras palavras, acho que o social vem em primeiro lugar porque a civilização constitui-se na ideia de que devemos conviver em harmonia, e não há como conviver em harmonia na base da exploração de outrem, ou seja, sem lhe prover suficientes condições de subsistência. Por outro lado, não sou advogado das ditaduras comunistas com isso. Só acho que um estado de bem-estar de uma civilização não se constitui sobre nenhuma utopia.

        A meritocracia real não existe. Existe uma meritocracia negociada, uma busca pela justiça do mérito. Não acredito em heróis do merecimento. Sempre podemos encontrar privilégios, sorte, atalhos na vida de qualquer afortunado em todas as classes sociais. Sou afortunado pela minha posição de classe média. Poderia figar me vangloriando por sempre ter estudado em escola pública e nunca precisei de QI para estar onde estou. Mas não posso negar a minha história. Minha família era de classe média, fui bem alimentado, tive um quarto só para mim, muitos brinquedos e amigos. O que eu quero dizer é que não existe uma meritocracia pura pela qual os libertários possam calcar sua teoria. Não podemos condenar os outros à própria sorte só porque tivemos sorte.

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      • Será que a Luciana Genro sabe o que é especulação ou ela só repete o discurso pronto que aprendeu em casa?

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      • Semiografo não só leu o texto como leu as entrelinhas…

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      • Só no Brasil (e Cuba, Coréia do Norte, Venezuela, etc) que é ruim ser libertário.

        Basicamente, o libertário quer que a liberdade de uma pessoas seja restringida pela liberdade das outras, e não por uma restrição artificial (do estado). Isto é minha “liberdade” termina quando começa a liberdade do próximo.

        Quanto ao mérito, ele é inevitável. A única coisa que podemos mudar é o que é mérito. Em Cuba, o mérito é pertencer ao partido comunista. Nos Estados Unidos o mérito é ser um empreendedor. O que é mérito aqui no Brasil?

        Quanto ao que o autor explica, é muito simples. Quem compra um terreno pra construir não é especulador, apenas quem compra um imóvel apenas para revender por valor maior.

        A outra questão é qual impacto tem os especuladores? Não é um impacto apenas negativo, pois eles assim um risco que teria que ser assumido pelo comprador final se comprasse na planta (por exemplo, o risco da construtora não terminar a obra). Atualmente os reais especuladores são quase parceiros das construtoras. Sem eles provavelmente não teríamos o mesmo volume de construções. Com eles os preços tendem a ser maiores, mas quanto maiores não é fácil dizer.

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